현업에서 부동산 중개를 하다 보면 생각치 못한 문제나 분쟁이 발생할 수 있는데 법 조문을 봐도 어떤 것이 맞고 틀린 지, 옳고 그른지를 판단하기가 애매모호한 경우가 많습니다. 이 때는 판례나 행정기관의 유권해석을 참고할 필요가 있습니다.

부동산114는 부동산 중개와 관련한 민원 사례와 국토교통부의 회신을 토대로 현업에서 도움이 될 만한 내용을 소개합니다.

#사례① 신탁등기가 되어있는 건물에 중개사무소 개설등록을 하는 경우, 임대인 명의를 신탁자와 수탁자 중 누구로 해야 하는가?(민원번호 1AA-1701-024676)

전대차에 의한 사용권 확보기준은 민법 제629조 규정에 의거 중개사무소의 불안정성 해소와 피해방지 등을 위해 임차인뿐만 아니라 임대인의 사용승낙도 받도록 하고 있습니다.

따라서, 부동산신탁계약 및 신탁등기를 통해 대상 부동산의 소유권이 신탁회사로 이전되어 위탁자의 명의로 사용승낙을 받을 경우, 위탁자와 수탁자와의 신탁계약서 및 신탁원부 등을 확인하여 신탁 설정내용에 따라 부동산 소유자가 해당 부동산을 임대할 수 있는 권한이 있음을 입증해야 합니다.

※참고: 등기부등본 등기사항증명서에서 갑구란에서 수탁자인 신탁회사와 신탁번호를 확인할 수 있고, 등기소에서 이 신탁번호로 신탁원부를 발급받을 수 있다.

#사례② 중개사무소 개설등록 당시에는 건축물대장에 불법건축물이 아니었으나 개설등록 후에 불법건축물이 등재된 경우, 위반건축물로 인한 중개사무소 개설등록 취소 사유가 되는가?(민원번호1AA-1705-059283)

법제처 법령해석(법제처 14-0415)에 따라 일반건축물의 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우는 「공인중개사법」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소 사유에 해당한다고 할 것입니다.

참고로 "중개사무소로 확보한 건물이 건축법령상 용도에 맞지 아니하면, "건축물대장에 기재된 건물"이더라도, 공인중개사법 시행령 제13조제1호나목의 기준을 충족하지 못한다"는 법제처 유권해석(법제처 06-0055)도 있습니다.

#사례③ 중개사무소 간판에 의무적으로 대표자 성명을 표기해야 하는 규정이 있는데, 이 법 시행 이후 개설등록이나 이전 없이 간판만 교체하는 경우도 해당되는가?(민원번호 1AA-1705-157916)

공인중개사법 제18조제3항에 ‘개업공인중개사가 「옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 옥외광고물을 설치하는 경우 중개사무소등록증에 표기된 개업공인중개사의 성명을 표기하여야 한다’라고 규정되어 있으며, 같은 법 부칙<제8120호, 2006.12.28> 제2항에 따라 제18조 제3항의 개정규정은 이 법 시행 후 중개사무소를 개설등록ㆍ이전하는 중개업자부터 적용한다고 규정되어 있습니다.

따라서, 공인중개사법 제18조제3항의 시행일 이후 개설등록·이전을 하지 않고 옥외광고물만 변경한 경우는 동법 제18조제3항의 적용을 받지 않을 것으로 사료됩니다.

#사례④ 건축물대장 상 주용도는 제2종근린생활시설, 건축물현황 용도란에는 제2종근린생활시설(고시원)로 기재돼 있다면 중개대상물 확인·설명서를 주거용, 비주거용 중 어느 것으로 작성해야 하는가?(민원번호 1AA-1705-111013)

중개대상물 확인·설명 작성방법, 중개보수 산정 등 중개대상물의 주택 및 주택외의 구분은 건축물대장 상의 용도를 기준으로 구분하고 있습니다. 따라서, 따라서 건축물대장상 용도가 주택이 아니라면 비주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서를 작성하면 됩니다.

#사례⑤ 실제 건물은 있으나 건축물대장이 없는 상태라면 실제 사용 용도가 기준이 되는가 아니면 건축물대장이 없으므로 토지대장을 기준으로 확인·설명서를 작성해야 하는가?(민원번호 1AA-1702-077061)

건축물대장이 존재하지 않는 건물의 경우 실제사용 용도에 대한 중개대상물 확인·설명서 서식을 작성하면 될 것으로 사료되며, 중개대상물 확인·설명서의 건축물대장을 확인하여 적는 사항은 건축물대장이 존재하지 않음을 표시하면 될 것으로 사료됩니다.

#사례⑥ 중개대상물 중 토지지목은 토지대장에 등재되어 있고 건축물대장은 존재하지 않으나 지상에 벽돌조로 주택은 실재 존재하고 사람이 거주하고 있는 경우, 중개대상물 확인·설명서 서식은 주거용건축물과 토지 중 어느 것에 작성해야 하는가?(민원번호 1AA-1704-164527)

민법에서는 건물을 토지로부터 완전히 독립된 별개의 부동산으로 정하고 있으며, 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(민법 제186조)라고 하고 있어 등기되지 않은 무허가 건축물은 매매로 소유권 이전이 완료되었다라고 볼 수 없고, 따라서 권리의 득실변경이 이루어지지 않는 행위의 알선은 중개 행위로 볼 수 없습니다(공인중개사법 제2조 1호).

다만 매도인이 당해 무허가건물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 납부 여부, 무허가건물대장 등재, 주거용 건물인 경우 주민등록 이전 등을 고려하여 사실상 소유자(대법원 1997.11.28. 선고 95다43594)인지 확인과 함께 부동산 권리의 득실변경이 이루어지는 경우는 중개행위로 중개보수를 수취할 수 있습니다.

또한 권리의 득실변경이 이루어지는 무허가건물이 주거용인 경우 주거건축물 중개대상물 확인·설명서를 작성하며 중개대상물에 세부항목 작성 시 해당 내용을 작성란에 모두 작성할 수 없는 경우에는 해당란에 “별지 참고”라고 기재하고 별지로 작성이 가능합니다(중개대상물 확인·설명서 제3쪽 작성일반 2호).